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        電梯更新、維修資金續籌,如何同步?風貌區老房子、“一盤沙”筒子樓,如何煥新?

        2023-07-11 09:20:25 新民晚報

        你家小區,維修資金夠用嗎,電梯需要更新嗎,“三駕馬車”奔跑到位嗎……這些,都是社區治理新課題。

        7月11日,黃浦區在全市率先啟動“先鋒物業·治惠家園”創建行動,成立“黨建引領住宅物業慧治聯盟”,破解社區治理新課題。黨建引領,物業慧治,如何在不同類型的小區生動實踐?幾個案例,見微知著。


        【資料圖】

        圖說:福元小區的智慧門禁 新民晚報記者 周馨 攝(下同)

        “五步遞進法”

        維修資金續籌同步電梯更新

        曾經名列“頂流”的小區,也會老舊。走出老舊困境,是否可能?起碼,太陽都市花園后期小區做到了。

        2003年,太陽都市花園后期小區交付使用,毗鄰豫園,從地段到設施,都堪稱“頂流”。

        20年間,小區設施設備老化,電梯更新迫在眉睫。但小區規模小,維修資金不足成為更新改造最大堵點。打通堵點,太陽都市花園后期小區的辦法是——電梯更新改造和維修資金續籌,同步推進。

        小區里,凡涉及全體業主權益的公共事務,一定要有可靠的組織保障。電梯更新同步維修資金續籌,更不例外。于是,太陽都市花園成立工作專班,居民區黨總支牽頭,拉動居委、業委、物業“三駕馬車”齊頭并進;豫園街道城建中心負責指導,區房管局、區市場監管局提供專業咨詢,電梯更新改造的政府補貼政策、維修資金續籌的工作流程,一樣樣問清楚。

        電梯更新,事關小區公共安全,沒有局外人。維修資金續籌,是申請電梯更新政府補貼的前提條件。情況,如何讓每位業主知曉?小區公共事務發布渠道,用起來!

        樓棟大堂,張貼公告;樓組群,征求意見;說明會,分批集中答疑。一次次反復溝通,求同存異,業主們逐步形成主流共識。

        共識形成,實現更新和續籌目標,還要靠人推動。居委、業委、物業、志愿者、法律顧問,各司其職。電梯更新和續籌維修資金方案,在業主大會表決通過后,落實,又是一個巨大考驗?!伴_弓沒有回頭箭,全力以赴推動維修資金續籌?!痹@街道太陽都市居民區黨總支書記殷麗姝說,“五步遞進法”,派上了用場。

        “五步遞進法”,哪五步?

        第一步,物業掃樓,上門送繳款單,周末業委會參加掃樓。

        第二步,第一步之后剩下來的繳款單,劃分樓組“微網格”,再次上門第二輪掃樓,同時委托物業電話聯系+微信聯系。

        第三步,每個樓棟都有2-3位志愿者,對拒絕繳款的業主,發動樓組志愿者上門、電話、微信,曉之以理,動之以情。

        第四步,“三步”之后,未繳款業主不到10%,由居委會和街道房辦協助,單獨聯系、開會說明,成功說服多戶業主繳款。

        第五步,采取法律措施。仍然拒不履行業主大會決議、拒不補繳維修資金的個別業主,業委會將根據業主大會授權,采取法律措施。

        每一步,動態復盤、層層遞進,提高效率。

        2022年12月22日-2023年1月17日,召開業主大會,分樓組表決續籌和更新方案。今年2月10日開始送達續籌維修資金的繳款單。2月22日,總體繳款率過了七成。3月12日,總體繳款率達九成。其中,居住在港澳臺、日本、美國的一批業主均已通過電話、微信、鄰居聯系等方式繳款。

        目前,太陽都市花園后期小區電梯更新已經啟動,電梯更新政府補貼申請也于6月獲批。

        電梯更新、維修資金續籌,都是小區里的大事。做大事,不容易,做成了,就很有成就感、榮譽感。

        要問有什么心得?太陽都市花園后期小區的說法是——黨建引領牽好頭,三駕馬車聯起手,小區治理難點痛點,就能逐一攻克!

        分類、提標、數治

        風貌區“老克勒”品質提升

        轄區面積僅1.93平方公里,4/5位于衡復歷史風貌保護區,這里是瑞金二路街道,背街小巷多、里弄小區多、保護建筑多,典型的申城“老克勒”。

        時間,讓“老克勒”面臨一系列新問題——房屋老化、設施不足、物業服務標準低、居民期望提升。

        如何通過有效的物業治理,提升居民幸福感和滿意度?黃浦區房管局、永業集團大力推動,2019年起累計高質量完成30萬平老舊小區房屋修繕,保障使用安全。目前,街道老舊小區已完成充電樁安裝全覆蓋;思南路26弄小區也成為風貌區內第一個實現規?;友b電梯的老舊小區。

        大修成果來之不易,需要高標準物業服務長期維護,不同類型的老舊小區也需要更精準的分類管理。

        于是,按照《黃浦區住宅物業分類管理標準》,老舊小區管理標準劃分為四類——保障型、整潔型、安居型、宜居型,實現一小區一標準分類管理。同時,公房物業企業制定物業管理標準提升計劃,今年底,瑞金二路街道將有32個老舊小區實現管理標準提升,其中20個小區從保障型提標為整潔型,7個小區從整潔型提標為安居型,5個小區提標為宜居型。

        圖說:南昌路168弄小區弄口的口袋公園

        物業提標,一批老舊小區的保安巡查頻次、保潔清掃頻次和綠化養護力度,同步鞏固提升。南昌路168弄小區,曾經臟亂差,如今整潔干凈,弄口新建了口袋公園,沿街梧桐樹下的特色小店活力充沛。10多年前,居民顧阿姨說服丈夫賣掉了商品房置換到南昌路里弄房,一度臟亂差的環境讓他們后悔搬家;如今,更新變樣的小區,讓他們決定——養老,就在這里!

        圖說:瑞金二路街道綜合治理體系的公共安全模塊

        數字治理,已是城市治理新方式,“老克勒”的物業管理不能掉鏈子。2021年起,“瑞金二路街道智慧物業終端系統”逐步建成,借助智能探頭、煙感,以往單一的人工巡查處置,升級為終端線上預警、平臺自動派單、線下快速處置,速度和效率大幅提升。

        曾經,老房裝修違法搭建破壞風貌,尤為突出?!把b修全流程”數字治理,用起來!所有房屋裝修事前嚴格納入物業登記報備,事中嚴格納入物業、居委、執法部門全過程巡查監管。管執聯動,線上線下,快速發現,主動監管,閉環管理,違法搭建、破壞承重墻等違法頑癥大幅減少,有效保護歷史建筑。

        社區治理,離不開“三駕馬車”相輔相成。但直管公房老房子沒有業委會,小區自治怎么做?街道會同永業集團推出“自治家園執委會”——公房管理部門適度讓渡權利,建立居民自治為主的議事大會和公房代表參與的執委會,讓公房居民也能有物業管理監督權。同時,“零距離家園”建設依托微網格、清潔家園行動,推動社區公共事務協商“零距離”。

        南昌路,無疑是衡復歷史風貌保護區在城市更新中“最閃亮的明星”。

        看看老房子新面貌,南昌路說——老舊里弄,不是物業管理的洼地、美麗家園的短板,分類、提標、數治和更廣泛參與的居民自治,讓“老克勒”品質提升!

        “富南5條”

        筒子樓“一盤沙”變“一盤棋”

        富南大廈,一幢用了20多年的超高層筒子樓,商住兩用。居民戶數132戶,商用辦公39戶,人員結構復雜散亂。

        幾年里,這幢“筒子樓”的變化,富南大廈業委會主任宮惠煜用一句話概括,就是——“富南5條”,讓“一盤沙”變“一盤棋”。

        “富南5條”,是什么?

        原來,在富南大廈,半淞園路街道黨工委和迎勛居民區黨總支,積極探索黨建新載體,組建了業委會黨的工作小組。富南大廈采用的,是“派駐式”黨的工作小區?!芭神v式”,就是居民區黨總支遴選有公信力、號召力、熱心參與社區事務的黨員,組成黨的工作小組派駐到業委會,成為居民區黨總支和小區業委會之間的橋梁紐帶。

        同時,迎勛居民區黨總支與業委會共同商討制訂“富南5條”——富南大廈業主委員會自覺接受居民區黨總支領導;建立定期向總支書記匯報工作的制度;業委會會議邀請總支書記參加;業委會所作決議事先征詢黨總支意見;居民區黨總支定期對維修資金、公共收益和業委會賬冊進行查閱和監督。

        “富南5條”,最鮮明的特色,就是突出黨建引領。

        社區治理,需要共建共治共享。黨建引領,整合各類社區資源,“富南5條”能否有所作為?答案是,可以!

        2021年,富南大廈物業服務合同到期,小區依法啟動換屆。原來的物業服務,居民不滿意。業委會黨的工作小組走訪匯總社情民意,廣泛發動樓組長和黨員志愿者,帶動更多居民參與物業成功換屆。

        2022年,富南大廈通過黨建引領“零距離家園理事會”申報自治項目,成功引進社會資源先榮建筑集團的資金,加上街道下撥的自治項目經費,不必動用小區維修資金和公共性收益,就更新重建了富南小區的兩個門頭。今年,居民區黨總支牽頭,富南大廈再度成立自治項目團隊,申報街道黨建引領基層治理“點點民生”項目,準備重新修筑小區年久失修的圍墻。

        黨建引領,多方共治,從來都不是一句空話?!案荒?條”,讓“一盤沙”變成“一盤棋”,筒子樓也在不斷更新中見證美好生活的模樣!

        新民晚報記者 姚麗萍

        記者手記:

        “三駕馬車”

        “三駕馬車”,是一個比喻。

        小區治理,離不開居委會、業委會、物業公司齊心協力、相向而行。

        相向而行,目標是——小區善治。善治,通俗地說,就是安居樂業,讓小區保值增值,別貶值。

        “三駕馬車”,如何相向而行?黨建引領,就是核心關鍵。

        黃浦區積極推進黨建引領物業治理先鋒創建行動,率先制定面向居委會、業委會、物業公司,兼具規范性和實操性的物業治理“3+1”工具書——《居委會物業管理方面的工作指導手冊》《業委會工作規范指引》《住宅物業分類管理標準》,以及《緊急維修資金使用工作指引》,并向居民區開通“社區物業直通車”熱線,不斷強化基層賦能。

        今后,“黨建引領住宅物業慧治聯盟”將圍繞小區治理的難點、堵點和痛點,聚智攻堅,合力共治,讓“三駕馬車”行穩致遠。

        姚麗萍

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